지난 편에서 지식산업센터 부실이 어떤 구조로 발생하는지 살펴봤습니다. 이번에는 잔금까지 납입하고 소유권 이전 등기까지 마친 회사에 초점을 맞추겠습니다. 대출 연체로 은행 등 금융기관으로부터 기한의 이익 상실을 통보 받으셨거나 이미 경매 통지를 받으시고 막막하신 분들께 도움이 되었으면 합니다.
지식산업센터 이자 부담이 회사를 흔들 때, 법인회생이 필요한 이유
앞선 글에서 말씀드렸듯이 지식산업센터를 소유한 회사가 직면한 문제는 단순히 부동산 가격 하락의 문제가 아닙니다. 분양 당시 예상했던 임대 수익이나 시세차익은 실현되지 않는데, 고금리 대출 이자와 관리비, 기존 사업 운영비는 계속 발생한다는 것입니다. 여기에 회사의 매출까지 둔화된 상황이라면 지식산업센터 대출 연체는 곧 금융기관의 기한의 이익 상실, 담보권 실행, 경매 신청으로 이어지고 대표이사의 연대 책임으로 까지 심화됩니다.
따라서 지식산업센터를 소유하며 회사 경영까지 악화된 회사는 “지식산업센터를 어떻게 처분할 것인가”만이 아니라, "회사 전체의 현금흐름과 채무 변제를 통해 경영 정상화를 다시 설계"할 수 있는지 고민하셔야 하고, 법인회생 절차를 통해 이 같은 문제를 해결할 수 있는 것입니다.
법인회생 신청의 효과
보전처분과 포괄적 금지명령
법인회생을 신청함과 동시에 보전처분과 포괄적 금지명령을 함께 신청합니다. 법원은 회사 재산의 보전을 위해 보전처분을 검토하고, 포괄적 금지명령을 함께 내립니다. 보전처분은 회사가 주요 재산을 임의로 처분하거나 특정 채권자에게만 변제하는 것을 제한하는 조치이고(채무자회생법 제43조), 포괄적 금지명령은 채권자들이 개별적으로 강제집행이나 담보권 실행(경매)을 진행하는 것을 제한하기 위한 법적 방어 조치입니다(채무자회생법 제44조).
지식산업센터 대출 연체로 임의경매가 진행 중인 경우에도, 포괄적 금지명령이 내려지면 회생채권 또는 회생담보권에 기한 경매절차는 중지될 수 있습니다. 다만 이는 법인회생 신청만으로 자동 발생하는 효과가 아니라, 법원이 회생절차의 필요성과 채무자 재산 보전의 필요성을 인정해야 가능합니다. 따라서 경매가 이미 상당히 진행된 뒤보다, 대출 연체가 예상 되는 시점에 먼저 회생 가능성을 검토하는 것이 중요합니다.
회생절차개시결정이 내려지면 채권자들의 개별적인 권리행사는 더 강하게 제한됩니다. 채무자회생법상 회생채권 또는 회생담보권에 기한 강제집행, 가압류, 가처분, 담보권 실행을 위한 경매절차 등은 새로 진행하기 어렵고, 이미 진행 중인 절차도 중지됩니다. 이후 기존 채무에 대한 변제, 이자, 지연손해금 문제는 개별 채권자의 요구에 따라 처리되는 것이 아니라, 법인회생절차 안에서 조사되고 회생계획에 따라 조정됩니다.
개시 후 이자의 취급
법인회생 개시 후 발생하는 담보권자의 이자는 변제 순위가 낮아지거나, 담보권의 피담보채권 범위에서 제외(채무 면제)됩니다. 즉, 담보권의 효력이 개시 후 이자까지 미치지 않게 되는 것입니다.
- 채무자회생법 제141조(회생담보권자의 권리)
① 회생채권이나 회생절차개시 전의 원인으로 생긴 채무자 외의 자에 대한 재산상의 청구권으로서 회생절차개시 당시 채무자의 재산상에 존재하는 유치권ㆍ질권ㆍ저당권ㆍ양도담보권ㆍ가등기담보권ㆍ「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권ㆍ전세권 또는 우선특권으로 담보된 범위의 것은 회생담보권으로 한다. 다만, 이자 또는 채무불이행으로 인한 손해배상이나 위약금의 청구권에 관하여는 회생절차개시결정 전날까지 생긴것에 한한다.
법인회생 절차에서 '지산'의 효율적인 처리
지산을 보유하면서 변제 계획을 세우는 방법
법인회생은 회사의 채무를 조정하여 사업의 효율적 회생을 도모하는 절차입니다. 지금 당장 대출 등 채무 전액을 갚을 수 없더라도, 향후 사업 수익, 임대 수익 등으로 10년간 분할하여 변제 하는 것이 법인회생의 기본 구조입니다. 특히 보유하고 계신 지산의 임대 수익 자체는 고정적으로 창출 되고 있는 상황이거나, 일시적 유동성 위기만 해결 된다면 신규 거래처 등을 확보하여 안정적인 현금 창출이 가능한 회사는 지산을 보유하면서 회생 절차를 진행할 수 있습니다.
다만 이 방식은 담보권자인 금융기관을 설득하는 작업이 매우 중요합니다. 경매를 통해 바로 대출금을 회수하는 것보다 회생계획에 따른 변제가 더 합리적이라는 점이 객관적 근거에 의해 설명되어야 합니다. 지산의 현재 시세, 담보가치, 경매 예상 낙찰가, 임대수익, 회사의 장래 영업 이익을 바탕으로 지금 자산을 매각하여 변제 하는 것보다 자산을 보유하며 변제 하는 것이 더 유리하다는 가능성을 제시해야 합니다. 이를 법률 용어로 청산가치 보장의 원칙이라고 합니다.
정리하면 지식산업센터를 계속 보유하려면, 해당 자산이 회사의 영업 계속에 필요한지, 보유하는 경우 채권자에게 더 유리한 변제 재원이 만들어지는지, 청산(팔아서 변제)하는 경우보다 불리하지 않은 변제 조건을 제시할 수 있는지가 핵심입니다.
회생절차 안에서 지식산업센터를 매각하는 방법
두 번째 방법은 회생절차 안에서 지식산업센터를 매각하고, 그 매각대금을 은행 등 담보권자들의 변제 재원으로 사용하는 방식입니다. 매각 대금이 선순위 채권자들에게 변제를 하고도 남는다면 일반 채권자들의 변제에도 충당될 수 있는 구조입니다. 이 방법의 가장 큰 강점은 일반 경매와 달리 매각 상대방, 매각 시기, 매각 조건을 보다 적극적으로 협의할 수 있다는 점에서, 경매보다 유리한 가격으로 처분할 수 있다는 점입니다. 다만 매각 시에는 법원의 허가와 채권자 협의를 거쳐야 하며 제3자 매각, 임의매각, 투자자 유치와 결합한 매각 구조 등을 검토할 수 있습니다.
다수의 지식산업센터를 보유하고 계신 경우
수 개의 지산을 보유한 법인이라면, 일부는 매각하고 일부는 보유하는 선택적 회생계획을 설계할 수도 있습니다. 어떤 물건을 매각하고 어떤 물건을 남길지에 따라 변제율과 채권자 동의 가능성이 달라지기 때문에, 법인회생 전문가의 조력 하에 물건별 담보가치와 수익성 분석이 반드시 선행되어야 합니다.
따라서 중요한 것은 “무조건 지식산업센터를 지켜야 한다”거나 “무조건 빨리 팔아야 한다”는 식의 접근이 아닙니다. 회사의 사업 계속 가능성, 지식산업센터의 담보가치, 경매 예상가, 임대수익, 전체 채무 규모를 함께 놓고, 보유할 것인지 매각할 것인지를 회생 전문 변호사의 조력을 받아 전략적으로 선택하는 것이 핵심입니다.
플랜 B - 회생이 어렵다면, '법인파산'으로
사업 자체의 수익성이 없거나, 부채가 너무 커서 어떤 계획을 세워도 변제가 불가능한 경우라면 법인파산이 더 적합한 선택이 될 수 있습니다.
법인파산을 신청하고 법원이 파산을 선고하면 파산관재인이 지산을 비롯한 회사의 재산을 관리·환가하고, 그 환가 대금을 법정 순위에 따라 채권자들에게 배당합니다. 절차가 마무리되면 법인은 청산되고, 법인격도 소멸하는 방향으로 정리됩니다. 다만 법인파산이 대표이사의 연대보증 채무까지 면책 시켜주는 것은 아닙니다. 금융기관 대출, 리스, 보증보험, 거래처 채무 등에 대표이사가 연대보증을 한 경우, 회사가 파산하더라도 채권자는 대표이사 개인에게 보증채무 이행을 청구할 수 있습니다. 따라서 법인파산을 검토할 때는 대표이사의 연대보증 내역, 개인 재산, 소득, 가족 생계, 개인회생 또는 개인파산·면책 가능성을 함께 검토해야 합니다.
맺음말
어려운 경영 상황에서 지식산업센터 대출 연체로 고민인 회사에게 중요한 것은 단순히 “경매를 막을 수 있는가”가 아닙니다. 회사가 지식산업센터를 계속 보유할 수 있는지, 회생절차 안에서 매각하는 것이 더 나은지, 아니면 법인파산을 통해 질서 있게 정리하는 것이 맞는지 빠르게 판단해야 합니다.
법인회생/파산 자가 진단
현재 회사가 다음 상황에 놓여 있다면 법인회생 또는 법인파산 검토가 필요합니다.
- 대출 이자 연체가 시작되었거나 임박한 경우
- 기한의 이익 상실 통보를 받은 경우
- 경매 또는 경매개시결정 통지를 받은 경우
- 임대 수익으로 이자와 관리비를 감당하기 어려운 경우
- 회사 영업 매출 감소로 운영비와 금융비용을 동시에 부담하기 어려운 경우
- 대표이사가 연대보증을 부담하고 있는 경우
회생이 가능한 사건인지, 파산으로 정리해야 하는 사건인지는 단순히 부채 규모만으로 판단할 수 없습니다. 회사의 영업현금흐름, 담보가치, 경매 예상가, 대표자 보증채무를 함께 검토해야 합니다. 법무법인 로집사는 지식산업센터 대출 연체로 어려움을 겪는 기업을 대상으로 법인회생, 회생절차 내 매각, 법인파산 및 대표자 채무조정 가능성을 함께 검토합니다. 대출 이자 연체로 혼자 고민하지 마시고, 지금 단계에서 가능한 선택지를 확인해 보시기 바랍니다.
다음 편에서는 지식산업센터 계약금만 납입하고 잔금을 치르지 못한 기업이 어떤 법적 선택을 할 수 있는지, 시행사와의 분쟁을 어떻게 법적으로 풀어낼 수 있는지 설명드리겠습니다.