전문가 답변
📌 의뢰인의 질문
"회생계획에 따라 토지를 팔아야 하는데, 매수자가 나타났습니다. 그냥 팔면 되나요?"
👨⚖️ 변호사 답변
회생 절차 중 회사 자산의 매각은 "중요한 영업양도·자산처분"에 해당하므로 반드시 법원의 사전 허가가 필요합니다.
매각대금의 사용처도 마찬가지로 허가 사항입니다.
매각 전 — 법원 허가신청
매수자가 나타나면 우선 매매 조건(매매가·계약 일정·계약금·중도금·잔금)을 정리한 후, "자산 매각 허가신청서"를 법원에 제출합니다.
변호사가 작성·제출하며, 관리위원 검토를 거쳐 재판부가 허가합니다. 허가가 나기 전에는 계약서에 도장을 찍어서는 안 됩니다.
회생계획안에 "1차연도 부동산 매각 1억 2천만 원" 같은 식으로 이미 반영되어 있는 경우, 그 범위 안의 매각은 비교적 쉽게 허가됩니다.
매각대금 사용 — 사용처 보고가 필수
매각대금이 입금되면 그 사용처를 법원에 보고해야 합니다. 통상 다음과 같은 우선순위로 사용됩니다.
1) 담보권자에게 우선 변제 (해당 부동산에 담보가 설정되어 있다면).
2) 공익채권 변제 (개시 후 발생 조세·임금·CRO 보수 등).
3) 회생채권 변제 (회생계획에 따른 변제 비율).
4) 잔액은 운전자금으로 활용.
매각대금 입금 내역과 사용처 — 어떻게 정리하나
계약금·중도금·잔금이 입금된 통장 거래내역을 출력해 "부동산 매각대금 입금 내역" 표로 정리합니다.
같은 시기에 어떤 채권자에게 얼마를 변제했는지, 운전자금으로 얼마를 사용했는지를 "사용처" 표로 함께 정리합니다.
사용 후 영수증·입금증·세금계산서 등 증빙을 보관해 두면, 추후 재판부·조사위원의 추가 질문에 빠르게 응대할 수 있습니다.
건축허가·인허가가 걸려 있는 부동산이라면
특히 토지에 "개발행위 허가", "건축허가", "산지전용 허가" 등이 걸려 있는 경우 매각 시 명의변경 절차가 함께 필요합니다.
보전처분 중에도 명의변경이 가능하지만, 그 기관(예: 군청·시청 허가과)에서 "법원 허가가 있으면 진행 가능"이라고 요구하는 경우가 많습니다.
이 경우 변호사가 별도로 "건축허가 명의변경 허가신청서"를 법원에 제출해 허가를 받은 후, 그 결정문을 해당 관청에 제출하면 명의변경이 진행됩니다.
매수자와의 매매 잔금 일정에 맞춰 시간을 충분히 두고 진행하시기 바랍니다.
💡 실무 변호사의 한마디
회생 중 부동산 매각은 "매각 자체"보다 "허가 절차와 사용처 보고"가 더 까다롭습니다.
매수자가 나타났을 때 너무 빨리 계약을 진행하지 마시고, 변호사·CRO와 함께 일정을 짠 다음 움직이시는 것이 안전합니다.
모든 통화는 가급적 녹음해 두시고, 매수자 측에 "법원 허가 절차상 시간이 필요하다"고 미리 양해를 구해 두시면 좋습니다.
