전문가 답변
📌 의뢰인의 질문
"토지가 담보로 잡혀 있는데 감정평가를 받아야 한다고 합니다. 어디서 하고 얼마나 비용이 드나요?"
👨⚖️ 변호사 답변
회생절차에서 회사가 보유한 부동산(특히 담보물)은 "감정평가"를 통해 객관적 시가를 확정합니다.
이 가액은 회생담보권의 보장 범위와 회생계획안의 자금조달 구조를 결정짓는 중요한 숫자입니다.
감정평가 — 법원이 지정한 감정평가법인이 진행
관리인이 임의로 평가법인을 고를 수는 없습니다. 회생법원의 관리위원이 등록된 감정평가법인 중에서 지정해주며, 회사는 그 평가법인에 직접 연락해 사건번호·부동산 주소를 알리고 감정 진행을 요청합니다.
법원이 "○○감정평가법인이 지정되었습니다"라고 통지하면, 회사 측에서 평가법인에 전화해 실사 일정을 잡으시면 됩니다.
어려움이 있으시면 변호사에게 알려주시면 됩니다.
비용 — 회사 부담이 원칙
감정평가 비용은 회사가 부담합니다. 부동산 종류와 평가 난이도에 따라 다르지만, 통상 토지·건물 1건당 수십만 원~수백만 원 수준입니다.
회생절차 진행 비용이므로 법원 허가 없이 지급 가능합니다(공익채권성).
감정평가서는 법원·관리위원·조사위원·변호사가 모두 활용하므로, 원본은 회사가 보관하시고 스캔본을 단톡방에 공유해 두시면 가장 편합니다.
감정평가액이 회생계획에 미치는 영향
감정평가액이 회생담보권의 "피담보채권 범위"를 결정합니다. 예를 들어 토지 감정가가 1억 7,800만 원이고 담보로 잡힌 대출이 2억 원이라면, 1억 7,800만 원까지가 회생담보권(피담보 범위), 나머지 2,200만 원은 회생채권으로 분류됩니다.
또한 회생계획안에서 자산 매각을 통한 변제재원 조달을 검토할 때, 감정평가액을 기준으로 매각가를 70~80% 수준으로 보수적으로 산정하게 됩니다.
💡 실무 변호사의 한마디
감정평가는 단순한 "숫자 확인"이 아니라 회생계획안의 뼈대를 결정하는 작업입니다.
평가법인이 회사에 방문할 때 부동산의 강점(접근성·용도지역·개발 가능성)을 정직하게 어필하시면 평가에 반영될 여지가 있습니다.
다만 과장은 금물이고, 객관적 자료(개발계획 자료, 인근 거래사례 등)를 함께 제공하시면 도움이 됩니다.
